在首批宣布开展“两集中”土地出让的22个城市中,20个城市已发布首轮地块出让结果。在“限地价、竞自持、限房价”的政策引导下,多数城市实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。从房企的角度看,资金实力强的企业获得更多拿地机会,行业分化将进一步加剧。

  稳定楼市预期

  中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,全国第一阶段集中供地基本告一段落,22个城市中已有20个城市成交了第一批土地,包括北京、天津、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛、南京等城市。第一批地块合计成交额达8700亿元。

  在首轮集中供地的城市中,多数地区对出让地块设置了商品住宅销售限价,对稳定房价起到重要作用。作为土地市场的一项重大改革,“两集中”制度有助于稳定楼市预期。从目前情况看,部分热点地区出现高溢价率成交地块,同时部分城市出现地块流拍情况。总体而言,多数城市实现了“稳地价、稳房价、稳预期”目标。其中,济南共有6宗地块流拍,集中在高新、章丘和莱芜,主要在于出让条件严苛,且位置较为偏远。

  据克而瑞研究中心监测,截至目前,22个城市首轮集中供地公告均已发布,第二、第三批地块供应多集中在7月份。

  中原地产首席分析师张大伟指出,总体看,资金实力较强的企业将获得更多拿地机会,而资金压力较大的企业可能面临更大的冲击,行业分化将进一步加剧。

  中信建投(32.910-0.19-0.57%)证券指出,从实际拍地结果看,房企参拍热情高,热点城市不少地块达到限价,规模房企在竞争优质地块和大型综合体地块中优势较为明显。随着未来对开发商的综合开发及运营能力要求越来越高,具备相关优势的房企将持续胜出。

  查处资金违规入市

  近期,针对“涉房”类融资产品的审核较为严格。

  天风证券(4.9300.000.00%)研报显示,房地产行业融资环境收紧,不少房地产企业的ABS(资产支持证券)产品终止审核。5月25日,上交所债券项目信息平台披露,26只ABS产品为“终止”审核状态。这批ABS合计拟发行金额超过1500亿元,规模创今年以来新高。其中,房地产公司、城投集团、文旅地产开发公司等企业是上述ABS的融资主体。

  同时,监管部门针对银行资金违规进入楼市的查处力度和范围进一步加大。6月8日,北京银保监局网站显示,4家银行因涉及个人消费贷、个人经营性贷款严重违反审慎经营规则等问题被罚,其中涉及广发银行、浦发银行(10.3100.080.78%)、招商银行(56.700-0.30-0.53%)及邮储银行(5.420-0.02-0.37%)的在京分支机构。上述机构已被责令整改并严肃问责有关责任人员。

  业内人士指出,近年来,监管部门高度重视“房住不炒”政策贯彻执行情况,持续开展信贷资金违规流入房地产市场监管检查工作。有关部门将进一步加强信息共享和联合惩戒。

  丰富调控方法

  部分城市持续强化楼市调控力度,丰富调控方法。供应端将以规范市场秩序为主,需求端持续控制炒房,对刚需购房则维持优惠力度。

  据天风证券监测,继5月上旬中国建设银行(6.8100.030.44%)深圳市分行上调房贷利率后,其他四大行相继跟进,宣布上调房贷利率。安居型商品房贷款利率则维持不变。另外,成都市住建局为提高二手住房市场信息透明度,促进市场理性交易,建立了二手住房成交参考价格发布机制,并发布部分住宅小区二手住房成交参考价格,成为继深圳之后第二个发布二手房参考价的城市。

  “除了发布调控政策城市自身房地产市场,周围地区楼市也会受到影响。”环京某地产公司相关负责人对中国证券报记者表示,“热点地区严控房地产市场炒作,周边地区的房地产市场也难炒作。比如,环京地区的楼市热度基本跟着北京地区的节奏走。”

  从房企的角度看,“三道红线”将深刻改变企业的经营行为。不少企业加速推出“降档”举措,过去以高预期、毛利率为主的投资风格将发生改变,行业风险溢价率将下降。融资端收紧或令企业间分化加剧。